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Nova empresa de holding, proposto. tem como objetivo alugar grandes extensões de
terra para o desenvolvimento, no centro, da cidade congestionado Banguecoque
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Por Peter Janssen Bangkok, 20 de fevereiro de 2018 4:48 PM (UTC + 8)
Uma visão aérea do caminho de ferro do estado da planície Makkasan
subdesenvolvida da Tailândia no centro de Banguecoque, Foto: Post Today via AFP
/ Krit Promsaka na Sakolnakorn
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A sede do Estado do Caminho de Ferro da Tailândia (SRT), uma jóia da arquitectura
siamesa centenária, escondida atrás da estação ferroviária central de
Banguecoque, em Hua Lamphong, pode ser convertida em um hotel boutique.
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"É muito tranquilo aqui à noite", disse Voravuth Mala,
vice-governador da SRT responsável pela gestão de imóveis, sobre o antigo
escritório, um prédio de três andares com amplas escadarias de madeira, pisos
de parquet, janelas altas, ar condicionado quebrado e sem elevadores. "Se
colocarmos mais luzes, será seguro".
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O que fazer com a antiga sede da SRT é apenas um dos muitos planos de
propriedade que se encontravam na mesa de Voravuth, que foi empilhada com
papéis e relatórios durante uma entrevista recente.
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Fundada pelo rei Chulalongkorn (Rama V) em 1890, o SRT é agora um dos maiores
detentores de propriedade do reino, com um banco de terrenos estimado em 200
mil rai (32 mil hectares) em todo o país.
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Estima-se que 40.000 rai (6,400 hectares) dessas explorações tenham sido
classificados como terrenos "não essenciais", ou seja, não utilizados
para "atividades principais", como as atividades ferroviárias.
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Embora seja rica em terra, a SRT é pobre em numerário e fortemente endividada,
com a estimativa de 200 biliões de baht (US $ 6,4 bilhões) no final do ano
fiscal 2016/17, que termina em 30 de setembro de 2017.
Trem tailandês em uma pista no centro de Banguecoque em fevereiro de 2018.
Foto: Peter Janssen
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A perda operacional estimada do ano passado, antes de juros e depreciação, foi
de 5,4 biliões de baht (US $ 170 milhões), classificando o SRT entre as
empresas estatais de pior desempenho da Tailândia (SOEs).
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Pouco depois do golpe de maio de 2014, o SRT foi agrupado com outras seis
empresas públicas com dificuldades financeiras e encarregado por políticos
soldados de elaborar um plano de reabilitação de dívidas como parte do amplo
esforço do regime militar para reformar o setor de SOE. Existem agora 56 SOE na
Tailândia.
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Em uma reunião realizada no dia 19 de janeiro, o primeiro-ministro,
Prayuth Chan-ocha, aprovado pelo golpe, aprovou, em princípio, a proposta de
reabilitação da SRT, cujo essencial implica o estabelecimento de uma empresa
separada para lidar com suas vastas propriedades, muitas das quais se sentam em
locais privilegiados em Bangkok.
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O Gabinete também deve aprovar o plano antes que a nova holding possa ser
estabelecida, embora os funcionários da SRT estejam otimistas, ele poderia ser
estabelecido até o final deste ano. O State Enterprise Policy Office (SEPO), a
agência chave que gerencia a reforma SOE, é otimista em relação ao plano.
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"Mesmo que o SRT enfrente dificuldades, há alguma esperança por causa dos
recursos que eles possuem", disse Ekniti Nitithanprapas, diretor-geral da
SEPO. Ele estima que o SRT pode "fazer algo" comercial com quase
40.000 rai que detém que atualmente está vazio ou alugado.
O primeiro-ministro tailandês Prayut Chan-ocha leva um assento à janela a bordo
de um trem especial. Foto: Bangkok Post via AFP / Chanat Katanyu
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Estabelecer uma empresa separada para gerenciar o banco de terras do SRT esteve
nos cartões há algum tempo. Mas o avanço recente parece ter envolvido o
poderoso sindicato da SRT, que finalmente aprovou a proposta após três anos de
forte oposição.
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"Eles exigiram que a empresa fosse 100% de propriedade da SRT", disse
Ekniti do plano de "avanço". "Eles seriam proprietários da
empresa 100%, mas a administração deveria ser do setor privado. Vamos criar um
bom conselho, novas pessoas e uma nova equipe. É melhor deixar o SRT
gerenciá-lo ", disse ele.
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O Voravuth da SRT concorda. "Se você pedir ao SRT para desenvolver a
terra, seria impossível, porque não temos experiência", disse ele em uma
entrevista.
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"Fazemos
contratos de locação de todas as nossas vidas; o desenvolvimento de uma grande
propriedade que nunca fizemos ".
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Atualmente, a SRT tem cerca de 16 mil contratos de arrendamento mercantil que
ganham anualmente a SOE cerca de 2,8 bilhões de baht (US $ 89,6 milhões).
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"Essa é a razão pela qual todos dizem que somos ineficientes", disse
Voravuth sobre os ganhos de aluguel percebidos como insignificantes. Ele diz
que cerca de 500-600 dos contratos geram 2,5 bilhões de baht (US $ 80 milhões)
por ano, enquanto os restantes 15 mil valem apenas alguns milhões de baht.
"Então, isso significa que desperdiçamos muito tempo de gerenciamento
cuidando dos pequenos contratos".
As comunidades de Squatter brotaram em terra ao longo de muitas das linhas
ferroviárias de Banguecoque. Foto: Peter Janssen
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O SRT não compila dados exatos em seu enorme banco de terras, em parte porque a
SOE ainda não instalou um sistema moderno de tecnologia da informação. E o
rastreamento de títulos de propriedade em 6.400 hectares de terrenos "não
essenciais" que poderiam ser contratados em todo o país poderia demorar
algum tempo.
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"A história no passado era que cada mestre da estação de trem tinha os
títulos de títulos, então, quando ele se aposentou, alguns deles levariam esses
títulos com eles, então os atos são espalhados por todo o país", disse
Ruth Banomyong, responsável pela logística e departamento de transporte na faculdade de negócios da Universidade Thammasat. "Eles nunca o
centralizaram".
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No entanto, há baixas frutas penduradas, especialmente em Banguecoque, que
poderiam ser facilmente cultivadas por uma empresa de propriedade SRT
profissionalmente administrada.
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"Eu acho que o interesse da comunidade de desenvolvimento seria nos
grandes projetos que eles têm - Makkasan e Bang Sue, esses são os dois
biggies", disse Simon Landy, co-fundador e assessor da Colliers Tailândia,
em relação às duas grandes terras da SRT projetos de desenvolvimento planeados
em Bangkok.
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Makkasan, um terreno de 497 rai (80 hectares) no coração do centro de
Banguecoque, tem estado nos olhos dos empreendedores há anos. "Makkasan é
o principal", disse Landy. "Porque está no meio da cidade - 400 rai
de terras não desenvolvidas diretamente na CBD (distrito central de negócios)".
Horizonte central do distrito de negócios de Banguecoque. Foto: iStock / Getty
Images
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Alguns desafios de reassentamento são esperados em Makkasan, cerca de metade
dos quais está agora ocupado por uma oficina SRT. "Teremos que mudar [a
oficina]. É mais um problema com as pessoas que ficam lá ", admitiu
Voravuth. "Eles viveram lá desde a geração do pai. Temos que conversar com
eles muito bem e ter um novo lugar ".
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Outra desvantagem para as terras urbanas da SRT é que eles só podem ser
alugados e não vendidas. De acordo com a lei da SOE que rege o SRT, a empresa só
é permitida a locação de terras se fosse adquirida antes de 1997, uma medida
que proíbe as empresas públicas e as agências governamentais comprarem terra
para qualquer outra coisa que não seja o uso público.
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O desenvolvimento de terrenos arrendados é mais difícil do que a propriedade
livre, desde o limite atual de 30 anos da Tailândia em contratos de
arrendamento mercantil. "Nós não podemos vender, então isso significa que,
se você desenvolver um condomínio, ele deve ser arrendado, não de propriedade.
Isso é muito difícil ", disse Voravuth.
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Esse é outro argumento para permitir que a empresa de propriedade SRT proposta
seja gerenciada, profissionalmente, com lucros retornando ao SRT para financiar
seu enorme fundo de pensão e pagar dívidas. Também há esperanças entre os empreendores de que colocar grandes lotes de terras SRT no mercado
pressionará o governo a alterar o prazo de arrendamento de 30 para pelo menos
50 anos.
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"Isso é muito sensível para certos tailandeses conservadores, mas no
futuro próximo terá que acontecer porque, em algumas áreas, não há mais terras
privadas", disse Vichai Viratkapan, diretor-geral interino do Real Estate
Information Centre (REIC), um departamento do governo . "Então, eles precisarão
de arrendamentos de longo prazo".