Camboja Êxodo chinês derruba bolha de propriedade no Camboja

Preços da habitação caem 33% desde que a proibição de jogos online levou imigrantes e apostadores chineses de volta à China

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David Hutt 27 de fevereiro de 2020

Trabalhadores cambojanos olham de uma construção em Phnom Penh em 29 de março de 2019. Foto: AFP / Tang Chhin Sothy

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A bolha imobiliária do Cambodja finalmente explodiu e é um repentino êxodo de cidadãos chineses?

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Os preços das casas no Cambodja caíram até 33% em algumas áreas desde que o governo anunciou em Agosto passado a proibição de operações de jogo on-line, principalmente na China.

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A proibição, implementada a pedido de Pequim para conter a fraude on-line contra o continente, provocou um êxodo de pelo menos 400.000 cidadãos chineses nos próximos meses, segundo as estatísticas de imigração do governo.

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Relatos da média local sugerem que o colapso dos preços é mais acentuado na cidade costeira de Sihanoukville, o epicentro amplamente não regulamentado dos investimentos relacionados a jogos de azar da China no país.

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Os investimentos chineses aumentaram quase dez vezes os preços de aluguel, arrendamento e venda entre 2017 e 2019, impulsionados por chineses ricos em dinheiro que frequentemente pagavam bem acima das taxas de mercado então vigentes.
Como o jogo on-line representou a maior parte dos lucros no setor de jogos da cidade - até 80%, segundo algumas estimativas - a proibição desde então levou a cidade a uma verdadeira paralisação.

Os projetos de construção na cidade outrora frenética pararam, com muitos locais semi-acabados, enquanto muitas estradas permanecem arrancadas de todo o edifício.
Trabalhadores constroem uma rua em Sihanoukville em 18 de fevereiro de 2020. Foto: AFP / Tang Chhin Sothy

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Os preços das terras em Sihanoukville caíram até 30% desde que a proibição foi implementada, enquanto os preços dos alugueis também caíram. Casas que buscavam US $ 800 por mês no ano passado agora estão recebendo apenas US $ 200, de acordo com relatórios do setor.

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 “O sector de construção em Sihanoukville é uma bolha. Ele subiu rápido demais ”, disse Vongsey Vissoth, secretária permanente de estado do Ministério de Economia e Finanças, à média local no mês passado.

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"Portanto, quando algo acontece como banir jogos online, ele cai rapidamente."
Alguns analistas dizem que a queda nos preços é apenas uma correção de mercado atrasada. Embora os preços caiam, dizem eles, os sectores mais amplos de propriedade e construção não entrarão em colapso com o peso da queda dos preços.

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Em janeiro, a CBRE, um grupo global de consultoria imobiliária, previu que o mercado imobiliário do Cambodja seria "estável" em 2020. Mas Kim Heang, fundador da Khmer Real Estate Co e diretor operacional regional da KW Cambodja, pensa o contrário.

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Os preços dos imóveis nas cidades de Sihanoukville e do Cambodja, situados nas fronteiras da Tailândia e do Vietnã, "caíram muito" nos últimos meses, disse ele. "Isso também afetará os preços dos imóveis em outras províncias, além de Phnom Penh."
"O primeiro e o segundo trimestre de 2019 foram óptimos para o setor imobiliário em todo o Cambodja, no entanto, os preços dos imóveis continuam caindo de agosto de 2019 até agora", acrescentou Kim Heang.

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Como o Cambodja não mantém um índice de preços de propriedades, uma medida nacional que o banco central pretende introduzir até o próximo ano, é difícil determinar com precisão quanto os preços caíram.

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Evidências anedóticas, no entanto, sugerem que os preços dos imóveis também caíram em cidades como Kampot, Bavet e até Phnom Penh, embora tenham claramente caído mais rapidamente em Sihanoukville.

Novos edifícios em construção em Phnom Penh em 25 de abril de 2018. Foto: AFP / Tang Chhin Sothy

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No mês passado, a Federação das Associações Empresariais da Província de Sihanouk, um grupo empresarial chinês, estimou que a quantidade de arrendamentos de propriedades comerciais em Sihanoukville caiu até 85% e as vendas de terrenos em 25% desde a promulgação da proibição de jogos on-line.

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Ele registou uma média de 600 locações e 20 vendas por dia antes da proibição de Agosto. Desde então, esses números caíram para menos de 20 e nove por dia, informou a federação.

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Desde 2014, especialistas e analistas sugerem que o sector imobiliário do Cambodja é uma "bolha", com preços muito acima da renda nacional média causada pela dependência de investidores estrangeiros, compradores e locatários.

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A IPS Camboja, corretora de imóveis, estima que os preços dos imóveis em Phnom Penh subiram mais de 60% entre 2010 e 2018. Mas o produto interno bruto (PIB) per capita aumentou apenas 91% no mesmo período, segundo dados do Banco Mundial.
Se os preços dos imóveis continuarem caindo pelo resto de 2020 e até 2021, o setor financeiro do país sentirá a tensão.

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Em maio de 2019, o Banco Mundial publicou um relatório económico que dizia: "a expansão prolongada do crescimento do crédito interno, que está em grande parte por trás do boom da construção e do sector imobiliário, estendeu demais o setor financeiro".

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Em 2018, os empréstimos pendentes no Cambodja representaram pela primeira vez mais do que o PIB, enquanto o crédito interno aumentou nove vezes desde 2007, mais rápido do que em qualquer outro país do leste da Ásia, informou o relatório do Banco Mundial.

Um modelo de show de um complexo, incluindo residência de luxo e hotel em Sihanoukville, Camboja. Foto: O Yomiuri Shimbun via AFP

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O relatório acrescentou que "o recente aumento nos ingressos de IED", principalmente da China, "sustentou um boom prolongado da construção, mas ocultou a vulnerabilidade do setor financeiro após anos de rápido crescimento de empréstimos".
O Credit Bureau Cambodia estima que os empréstimos às famílias, cujas hipotecas representam cerca de metade, aumentaram 30% entre junho de 2018 e junho de 2019.

O Banco Mundial, entretanto, calcula que dois quintos do crescimento do crédito do Camboja nos últimos anos devem-se a empréstimos concedidos a os setores de construção, imobiliário e hipoteca.

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À medida que os preços dos imóveis caem, muitos empréstimos podem se tornar imprecisos.

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Embora o banco central defenda que o rápido crescimento do crédito em 2019 foi “predominantemente baseado em aumentos de hipotecas”, muitas compras de propriedades não foram financiadas por meio de hipotecas bancárias, mas com dinheiro, empréstimos pessoais ou créditos concedidos directamente pelos promotores imobiliários.

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As hipotecas pendentes valiam US $ 3,42 biliões em Junho de 2019, mas havia apenas 131.376 hipotecas pendentes, de acordo com o Bureau de Crédito.
Durante anos, os analistas alertaram que é preciso fazer mais para atrair mutuários a receber hipotecas de bancos, que normalmente são mais seguros.

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Os bancos do Camboja geralmente exigem 30% de adiantamentos em hipotecas rastreadas em cheques sobre a capacidade creditícia dos mutuários.

 Trabalhadores cambojanos são vistos em um canteiro de obras em Phnom Penh, 22 de agosto de 2017. Foto: AFP / Tang Chhin Sothy

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Empréstimos oferecidos por outros provedores de crédito e desenvolvedores, no entanto, muitas vezes não exigem pagamento adiantado ou exigem verificações de antecedentes para os mutuários, dizem analistas.

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"Os empréstimos dos promotores imobiliários permanecem praticamente não monitorados e não regulamentados, e os dados oficiais sobre os preços dos imóveis estão ausentes", alertou o Fundo Monetário Internacional (FMI) em dezembro.

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"Os empréstimos de incorporadoras devem ser monitorados e regulados de acordo com outros fornecedores de crédito não bancários e as exposições bancárias contidas", afirmou o FMI.

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Também há preocupações com a lucratividade futura dos promotores imobiliários se os preços não subirem nas mesmas taxas disparadas que nos últimos anos. Se agora os preços estão em uma trajectória descendente persistente, muitos desenvolvedores correm o risco de falir.

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Alguns observam que o investimento estrangeiro, inclusive da China, não está secando em outros sectores da economia cambojana.

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Phan Phalla, subsecretário de Estado do Ministério da Economia e Finanças, disse no início deste mês que o setor de construção deve crescer 14,5% este ano, ante 18,4% no ano passado, devido ao impacto da proibição de jogos online.

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"No geral, a construção registará crescimento lento este ano, mas não é uma situação ruim", assegurou ele aos participantes de uma feira de negócios realizada em Phnom Penh.