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Nova empresa de holding, proposto. tem como objetivo alugar grandes extensões de
terra para o desenvolvimento, no centro, da cidade congestionado Banguecoque
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Por Peter Janssen Bangkok, 20 de fevereiro de 2018 4:48 PM (UTC + 8)
Por Peter Janssen Bangkok, 20 de fevereiro de 2018 4:48 PM (UTC + 8)
Uma visão aérea do caminho de ferro do estado da planície Makkasan
subdesenvolvida da Tailândia no centro de Banguecoque, Foto: Post Today via AFP
/ Krit Promsaka na Sakolnakorn
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A sede do Estado do Caminho de Ferro da Tailândia (SRT), uma jóia da arquitectura siamesa centenária, escondida atrás da estação ferroviária central de Banguecoque, em Hua Lamphong, pode ser convertida em um hotel boutique.
A sede do Estado do Caminho de Ferro da Tailândia (SRT), uma jóia da arquitectura siamesa centenária, escondida atrás da estação ferroviária central de Banguecoque, em Hua Lamphong, pode ser convertida em um hotel boutique.
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"É muito tranquilo aqui à noite", disse Voravuth Mala, vice-governador da SRT responsável pela gestão de imóveis, sobre o antigo escritório, um prédio de três andares com amplas escadarias de madeira, pisos de parquet, janelas altas, ar condicionado quebrado e sem elevadores. "Se colocarmos mais luzes, será seguro".
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O que fazer com a antiga sede da SRT é apenas um dos muitos planos de propriedade que se encontravam na mesa de Voravuth, que foi empilhada com papéis e relatórios durante uma entrevista recente.
"É muito tranquilo aqui à noite", disse Voravuth Mala, vice-governador da SRT responsável pela gestão de imóveis, sobre o antigo escritório, um prédio de três andares com amplas escadarias de madeira, pisos de parquet, janelas altas, ar condicionado quebrado e sem elevadores. "Se colocarmos mais luzes, será seguro".
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O que fazer com a antiga sede da SRT é apenas um dos muitos planos de propriedade que se encontravam na mesa de Voravuth, que foi empilhada com papéis e relatórios durante uma entrevista recente.
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Fundada pelo rei Chulalongkorn (Rama V) em 1890, o SRT é agora um dos maiores detentores de propriedade do reino, com um banco de terrenos estimado em 200 mil rai (32 mil hectares) em todo o país.
Fundada pelo rei Chulalongkorn (Rama V) em 1890, o SRT é agora um dos maiores detentores de propriedade do reino, com um banco de terrenos estimado em 200 mil rai (32 mil hectares) em todo o país.
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Estima-se que 40.000 rai (6,400 hectares) dessas explorações tenham sido classificados como terrenos "não essenciais", ou seja, não utilizados para "atividades principais", como as atividades ferroviárias.
Estima-se que 40.000 rai (6,400 hectares) dessas explorações tenham sido classificados como terrenos "não essenciais", ou seja, não utilizados para "atividades principais", como as atividades ferroviárias.
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Embora seja rica em terra, a SRT é pobre em numerário e fortemente endividada, com a estimativa de 200 biliões de baht (US $ 6,4 bilhões) no final do ano fiscal 2016/17, que termina em 30 de setembro de 2017.
Embora seja rica em terra, a SRT é pobre em numerário e fortemente endividada, com a estimativa de 200 biliões de baht (US $ 6,4 bilhões) no final do ano fiscal 2016/17, que termina em 30 de setembro de 2017.
Trem tailandês em uma pista no centro de Banguecoque em fevereiro de 2018.
Foto: Peter Janssen
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A perda operacional estimada do ano passado, antes de juros e depreciação, foi de 5,4 biliões de baht (US $ 170 milhões), classificando o SRT entre as empresas estatais de pior desempenho da Tailândia (SOEs).
A perda operacional estimada do ano passado, antes de juros e depreciação, foi de 5,4 biliões de baht (US $ 170 milhões), classificando o SRT entre as empresas estatais de pior desempenho da Tailândia (SOEs).
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Pouco depois do golpe de maio de 2014, o SRT foi agrupado com outras seis empresas públicas com dificuldades financeiras e encarregado por políticos soldados de elaborar um plano de reabilitação de dívidas como parte do amplo esforço do regime militar para reformar o setor de SOE. Existem agora 56 SOE na Tailândia.
Pouco depois do golpe de maio de 2014, o SRT foi agrupado com outras seis empresas públicas com dificuldades financeiras e encarregado por políticos soldados de elaborar um plano de reabilitação de dívidas como parte do amplo esforço do regime militar para reformar o setor de SOE. Existem agora 56 SOE na Tailândia.
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Em uma reunião realizada no dia 19 de janeiro, o primeiro-ministro, Prayuth Chan-ocha, aprovado pelo golpe, aprovou, em princípio, a proposta de reabilitação da SRT, cujo essencial implica o estabelecimento de uma empresa separada para lidar com suas vastas propriedades, muitas das quais se sentam em locais privilegiados em Bangkok.
Em uma reunião realizada no dia 19 de janeiro, o primeiro-ministro, Prayuth Chan-ocha, aprovado pelo golpe, aprovou, em princípio, a proposta de reabilitação da SRT, cujo essencial implica o estabelecimento de uma empresa separada para lidar com suas vastas propriedades, muitas das quais se sentam em locais privilegiados em Bangkok.
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O Gabinete também deve aprovar o plano antes que a nova holding possa ser estabelecida, embora os funcionários da SRT estejam otimistas, ele poderia ser estabelecido até o final deste ano. O State Enterprise Policy Office (SEPO), a agência chave que gerencia a reforma SOE, é otimista em relação ao plano.
O Gabinete também deve aprovar o plano antes que a nova holding possa ser estabelecida, embora os funcionários da SRT estejam otimistas, ele poderia ser estabelecido até o final deste ano. O State Enterprise Policy Office (SEPO), a agência chave que gerencia a reforma SOE, é otimista em relação ao plano.
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"Mesmo que o SRT enfrente dificuldades, há alguma esperança por causa dos recursos que eles possuem", disse Ekniti Nitithanprapas, diretor-geral da SEPO. Ele estima que o SRT pode "fazer algo" comercial com quase 40.000 rai que detém que atualmente está vazio ou alugado.
"Mesmo que o SRT enfrente dificuldades, há alguma esperança por causa dos recursos que eles possuem", disse Ekniti Nitithanprapas, diretor-geral da SEPO. Ele estima que o SRT pode "fazer algo" comercial com quase 40.000 rai que detém que atualmente está vazio ou alugado.
O primeiro-ministro tailandês Prayut Chan-ocha leva um assento à janela a bordo
de um trem especial. Foto: Bangkok Post via AFP / Chanat Katanyu
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Estabelecer uma empresa separada para gerenciar o banco de terras do SRT esteve nos cartões há algum tempo. Mas o avanço recente parece ter envolvido o poderoso sindicato da SRT, que finalmente aprovou a proposta após três anos de forte oposição.
Estabelecer uma empresa separada para gerenciar o banco de terras do SRT esteve nos cartões há algum tempo. Mas o avanço recente parece ter envolvido o poderoso sindicato da SRT, que finalmente aprovou a proposta após três anos de forte oposição.
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"Eles exigiram que a empresa fosse 100% de propriedade da SRT", disse Ekniti do plano de "avanço". "Eles seriam proprietários da empresa 100%, mas a administração deveria ser do setor privado. Vamos criar um bom conselho, novas pessoas e uma nova equipe. É melhor deixar o SRT gerenciá-lo ", disse ele.
"Eles exigiram que a empresa fosse 100% de propriedade da SRT", disse Ekniti do plano de "avanço". "Eles seriam proprietários da empresa 100%, mas a administração deveria ser do setor privado. Vamos criar um bom conselho, novas pessoas e uma nova equipe. É melhor deixar o SRT gerenciá-lo ", disse ele.
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O Voravuth da SRT concorda. "Se você pedir ao SRT para desenvolver a terra, seria impossível, porque não temos experiência", disse ele em uma entrevista.
O Voravuth da SRT concorda. "Se você pedir ao SRT para desenvolver a terra, seria impossível, porque não temos experiência", disse ele em uma entrevista.
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"Fazemos
contratos de locação de todas as nossas vidas; o desenvolvimento de uma grande
propriedade que nunca fizemos ".
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Atualmente, a SRT tem cerca de 16 mil contratos de arrendamento mercantil que ganham anualmente a SOE cerca de 2,8 bilhões de baht (US $ 89,6 milhões).
Atualmente, a SRT tem cerca de 16 mil contratos de arrendamento mercantil que ganham anualmente a SOE cerca de 2,8 bilhões de baht (US $ 89,6 milhões).
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"Essa é a razão pela qual todos dizem que somos ineficientes", disse Voravuth sobre os ganhos de aluguel percebidos como insignificantes. Ele diz que cerca de 500-600 dos contratos geram 2,5 bilhões de baht (US $ 80 milhões) por ano, enquanto os restantes 15 mil valem apenas alguns milhões de baht. "Então, isso significa que desperdiçamos muito tempo de gerenciamento cuidando dos pequenos contratos".
"Essa é a razão pela qual todos dizem que somos ineficientes", disse Voravuth sobre os ganhos de aluguel percebidos como insignificantes. Ele diz que cerca de 500-600 dos contratos geram 2,5 bilhões de baht (US $ 80 milhões) por ano, enquanto os restantes 15 mil valem apenas alguns milhões de baht. "Então, isso significa que desperdiçamos muito tempo de gerenciamento cuidando dos pequenos contratos".
As comunidades de Squatter brotaram em terra ao longo de muitas das linhas
ferroviárias de Banguecoque. Foto: Peter Janssen
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O SRT não compila dados exatos em seu enorme banco de terras, em parte porque a SOE ainda não instalou um sistema moderno de tecnologia da informação. E o rastreamento de títulos de propriedade em 6.400 hectares de terrenos "não essenciais" que poderiam ser contratados em todo o país poderia demorar algum tempo.
O SRT não compila dados exatos em seu enorme banco de terras, em parte porque a SOE ainda não instalou um sistema moderno de tecnologia da informação. E o rastreamento de títulos de propriedade em 6.400 hectares de terrenos "não essenciais" que poderiam ser contratados em todo o país poderia demorar algum tempo.
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"A história no passado era que cada mestre da estação de trem tinha os títulos de títulos, então, quando ele se aposentou, alguns deles levariam esses títulos com eles, então os atos são espalhados por todo o país", disse Ruth Banomyong, responsável pela logística e departamento de transporte na faculdade de negócios da Universidade Thammasat. "Eles nunca o centralizaram".
"A história no passado era que cada mestre da estação de trem tinha os títulos de títulos, então, quando ele se aposentou, alguns deles levariam esses títulos com eles, então os atos são espalhados por todo o país", disse Ruth Banomyong, responsável pela logística e departamento de transporte na faculdade de negócios da Universidade Thammasat. "Eles nunca o centralizaram".
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No entanto, há baixas frutas penduradas, especialmente em Banguecoque, que poderiam ser facilmente cultivadas por uma empresa de propriedade SRT profissionalmente administrada.
No entanto, há baixas frutas penduradas, especialmente em Banguecoque, que poderiam ser facilmente cultivadas por uma empresa de propriedade SRT profissionalmente administrada.
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"Eu acho que o interesse da comunidade de desenvolvimento seria nos grandes projetos que eles têm - Makkasan e Bang Sue, esses são os dois biggies", disse Simon Landy, co-fundador e assessor da Colliers Tailândia, em relação às duas grandes terras da SRT projetos de desenvolvimento planeados em Bangkok.
"Eu acho que o interesse da comunidade de desenvolvimento seria nos grandes projetos que eles têm - Makkasan e Bang Sue, esses são os dois biggies", disse Simon Landy, co-fundador e assessor da Colliers Tailândia, em relação às duas grandes terras da SRT projetos de desenvolvimento planeados em Bangkok.
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Makkasan, um terreno de 497 rai (80 hectares) no coração do centro de Banguecoque, tem estado nos olhos dos empreendedores há anos. "Makkasan é o principal", disse Landy. "Porque está no meio da cidade - 400 rai de terras não desenvolvidas diretamente na CBD (distrito central de negócios)".
Makkasan, um terreno de 497 rai (80 hectares) no coração do centro de Banguecoque, tem estado nos olhos dos empreendedores há anos. "Makkasan é o principal", disse Landy. "Porque está no meio da cidade - 400 rai de terras não desenvolvidas diretamente na CBD (distrito central de negócios)".
Horizonte central do distrito de negócios de Banguecoque. Foto: iStock / Getty
Images
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Alguns desafios de reassentamento são esperados em Makkasan, cerca de metade dos quais está agora ocupado por uma oficina SRT. "Teremos que mudar [a oficina]. É mais um problema com as pessoas que ficam lá ", admitiu Voravuth. "Eles viveram lá desde a geração do pai. Temos que conversar com eles muito bem e ter um novo lugar ".
Alguns desafios de reassentamento são esperados em Makkasan, cerca de metade dos quais está agora ocupado por uma oficina SRT. "Teremos que mudar [a oficina]. É mais um problema com as pessoas que ficam lá ", admitiu Voravuth. "Eles viveram lá desde a geração do pai. Temos que conversar com eles muito bem e ter um novo lugar ".
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Outra desvantagem para as terras urbanas da SRT é que eles só podem ser alugados e não vendidas. De acordo com a lei da SOE que rege o SRT, a empresa só é permitida a locação de terras se fosse adquirida antes de 1997, uma medida que proíbe as empresas públicas e as agências governamentais comprarem terra para qualquer outra coisa que não seja o uso público.
Outra desvantagem para as terras urbanas da SRT é que eles só podem ser alugados e não vendidas. De acordo com a lei da SOE que rege o SRT, a empresa só é permitida a locação de terras se fosse adquirida antes de 1997, uma medida que proíbe as empresas públicas e as agências governamentais comprarem terra para qualquer outra coisa que não seja o uso público.
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O desenvolvimento de terrenos arrendados é mais difícil do que a propriedade livre, desde o limite atual de 30 anos da Tailândia em contratos de arrendamento mercantil. "Nós não podemos vender, então isso significa que, se você desenvolver um condomínio, ele deve ser arrendado, não de propriedade. Isso é muito difícil ", disse Voravuth.
O desenvolvimento de terrenos arrendados é mais difícil do que a propriedade livre, desde o limite atual de 30 anos da Tailândia em contratos de arrendamento mercantil. "Nós não podemos vender, então isso significa que, se você desenvolver um condomínio, ele deve ser arrendado, não de propriedade. Isso é muito difícil ", disse Voravuth.
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Esse é outro argumento para permitir que a empresa de propriedade SRT proposta seja gerenciada, profissionalmente, com lucros retornando ao SRT para financiar seu enorme fundo de pensão e pagar dívidas. Também há esperanças entre os empreendores de que colocar grandes lotes de terras SRT no mercado pressionará o governo a alterar o prazo de arrendamento de 30 para pelo menos 50 anos.
Esse é outro argumento para permitir que a empresa de propriedade SRT proposta seja gerenciada, profissionalmente, com lucros retornando ao SRT para financiar seu enorme fundo de pensão e pagar dívidas. Também há esperanças entre os empreendores de que colocar grandes lotes de terras SRT no mercado pressionará o governo a alterar o prazo de arrendamento de 30 para pelo menos 50 anos.
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"Isso é muito sensível para certos tailandeses conservadores, mas no futuro próximo terá que acontecer porque, em algumas áreas, não há mais terras privadas", disse Vichai Viratkapan, diretor-geral interino do Real Estate Information Centre (REIC), um departamento do governo . "Então, eles precisarão de arrendamentos de longo prazo".
"Isso é muito sensível para certos tailandeses conservadores, mas no futuro próximo terá que acontecer porque, em algumas áreas, não há mais terras privadas", disse Vichai Viratkapan, diretor-geral interino do Real Estate Information Centre (REIC), um departamento do governo . "Então, eles precisarão de arrendamentos de longo prazo".
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